Thị trường bất động sản – hướng đi nào trong năm 2023?
Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, giá bất động sản thế giới tăng từ 10-20%, theo hướng điều chỉnh chung của thị trường thế giới, Việt Nam cũng tăng khoảng 20-50% giá bán. Điều này gây khó khăn cho bất động sản Việt Nam khi vẫn còn phải đối mặt với những bất cập từ nhiều yếu tố.
Doanh nghiệp bất động sản khó giảm giá bán
Theo nghiên cứu từ VIRAC, trong thời điểm ngành bất động sản ảm đạm từ cuối năm 2022 cho đến nay, ngày càng nhiều dự án, công trình của các doanh nghiệp nằm trong tình trạng không bán được. Lý do nằm ở thanh khoản duy trì ở mức thấp vì hàng loạt biện pháp kiểm soát tín dụng với bất động sản.
Điều này khiến các doanh nghiệp phải nhanh chóng thực hiện nhiều giải pháp. Ví dụ như tăng chiết khấu ở mức cao để thu về tiền mặt nhanh, thanh toán chi phí và đặc biệt là các khoản nợ đến hạn.
Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng mức chiết khấu cao. Như tập đoàn Novaland giảm khoảng 40%-50% dành cho người thanh toán bằng tiền mặt 100%. Tiếp đó là các công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh, An Gia… cũng áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ chiết khấu đến cam kết lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, những biện pháp cứu cánh này cơ bản chưa mang lại hiệu quả gì cho doanh nghiệp.
Người dân nhận định rằng, về cơ bản thì chính sách này không khiến giá trị tuyệt đối của sản phẩm giảm, mà người mua chỉ nhận chiết khấu của một sản phẩm giá cao. Bất cập nẳm ở chỗ, người mua phải chi nhiều tiền hơn cho một lần thanh toán (cụ thể là tiền mặt cho mỗi lần giao dịch) nên không hiệu quả về mặt đầu tư.
Hiện nay, nhiều khách hàng đã thanh toán 15-30% giá trị với hợp đồng đang muốn chuyển nhượng nhanh vì mặt bằng lãi suất đã lên cao. Dù vậy, nhiều doanh nghiệp vẫn đang căng mình giải quyết bài toán khó về dòng tiền và chờ sự hỗ trợ từ phía Chính phủ.
Lý do doanh nghiệp khó điều chỉnh giá bán trong thị trường bất động sản
Dù kích cầu bằng cách áp chiết khấu mạnh nhưng không mang lại hiệu quả, các doanh nghiệp vẫn có xu hướng giữ hoặc đẩy mức giá lên cao. Theo thống kê mới của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), hiện nay thị trường có khoảng 100.000 sản phẩm ở nhóm thanh khoản yếu nhưng giá cao, không phù hợp với điểm cầu của đại đa số người dân.
Nhận định từ tiến sĩ Nguyễn Văn Đính – chủ tịch VARs cho biết, nếu 100.000 sản phẩm này là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng sẽ là phù hợp với nhu cầu thực của người dân, thay vì giá 6-7 tỷ như hiện nay.
Điểm cung-cầu lệch nhau chưa phải là lý do duy nhất khiến cơ cấu giá bán khó giảm. Lý do tiếp theo đến từ tài sản bảo đảm. Khoảng 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là từ bất động sản nên nếu giảm giá bán thì giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng. Khi giá trị này giảm thì ngân hàng sẽ yêu cầu doanh nghiệp bổ sung – một điều vô cùng khó đáp ứng ngay lúc này.
Ngoài ra, nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý chưa được xử lý ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh. Vì vậy, dù có giảm giá bán thì doanh nghiệp vẫn không bán được.
Về phía doanh nghiệp, đa phần họ đều có cho mình những “nhà đầu tư F1”. Cụ thể, những nhà đầu tư này mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư – tạm gọi là F0. Khi giảm giá thì những “người F1” sẽ bị ảnh hưởng lợi nhuận đầu tiên nên chủ đầu tư phải cân nhắc.
Vậy câu hỏi đặt ra là, nguyên do chính khiến chủ đầu tư chần chừ trong việc giảm giá là gì? Câu trả lời lại nằm ở vấn đề cơ bản khi đầu tư vào một mảnh đất. Một khi bán đi thì chủ đầu tư sẽ không còn lại gì kể cả tiền lãi về sau. Vì vậy họ có tâm lý “Nếu không thể bán thì hãy chờ thị trường hồi phục chứ sẽ không giảm giá bán”.
Giờ đây doanh nghiệp chỉ có thể tranh thủ giảm chi phí và chờ đến thị trường có dấu hiệu khởi sắc, vốn dĩ họ không có nhiều giải pháp khi vấn đề thuộc về nhu cầu tiêu dùng của thế giới. Tình thế hiện nay cho thấy việc kinh doanh từ bất động sản không sáng sủa, ít nhất trong nửa đầu năm 2023 này.
Một số chính sách được đề xuất để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản
Dựa vào những báo cáo bất động sản từ VIRAC, thị trường này cần tiếp tục tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn. Ngoài ra, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường nêu ý kiến, cần sớm sửa đổi các Nghị định, Thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành và địa phương. Đặc biệt chú ý đến vấn đề chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội…
Hơn nữa, với tình hình hiện tại, có ý kiến cho rằng các chủ đầu tư nên cân nhắc lại các giải pháp như giảm giá bán, chấp nhận bán cắt lỗ hay bán bớt tài sản để trả nợ. Đây cũng là đề xuất từ Chính phủ lẫn Ngân hàng Nhà nước đến các doanh nghiệp trong các hội nghị về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua. Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ mà thay vào đó, sử dụng cơ chế chính sách và vốn đối ứng – chú trọng vào vốn mồi đối với nhà ở xã hội.
Quan điểm của Thủ tướng về chính sách tín dụng là yêu cầu bảo đảm cân bằng giữa lãi suất và lạm phát, giữa chính sách tiền tệ với tài khoá, giữa tăng trưởng với lạm phát và giữa trong nước với ngoài nước.
Về phía Bộ Xây dựng kiến nghị với Chính phủ, bộ đã đưa ra một số giải pháp giúp khơi thông vốn tín dụng bất động sản. Trong đó bao gồm điều hành linh hoạt và đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Thêm vào đó là hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho nhà ở và thị trường.
Cân nhắc nới trần phù hợp để hỗ trợ nền kinh tế năm 2023 và các năm tiếp theo. Điều này giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng.
Tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi và khách hàng có tiềm lực tài chính cùng với khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn. Xem xét ưu tiên cho vay với những dự án nhà ở xã hội; giãn nợ và giảm lãi suất cho vay hỗ trợ bất động sản.
Các doanh nghiệp cũng kiến nghị Chính phủ hỗ trợ về cơ chế. Cụ thể, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một số quy định cho hé các ngân hàng con giãn hoặc hoãn, giữ nguyên nhóm nợ cho các bất động sản từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và những thay đổi pháp lý sắp tới.
Cơ hội nào dành cho thị trường bất động sản?
Những thay đổi trong chính sách như Luật Nhà ở, Luật kinh doanh, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 5/2023, và thông qua vào tháng 10/2023 cùng với Luật đất. Những thay đổi này sẽ vô cùng quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản cho tới năm 2030. Trong đó, chỉ riêng dự thảo Luật đất đai đã sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều, chỉ giữ nguyên 28 điều. Điều này cho thấy những thay đổi về Luật sắp tới là rất lớn.
Dự báo từ Chủ tịch của Hội đồng môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản quý I/2023 đang có tín hiệu tích cực khi nỗ lực triển khai đồng bộ các giải pháp tháo gỡ bằng nhiều văn bản quy định pháp luật. Tiếp theo đó, trong quý II/2023, Chính phủ sẽ tập trung sửa đổi và xử lý những vấn đề vướng mắc về thủ tục đầu tư với các dự án nhóm nhà ở gồm: các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ.
Vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.
Với nhiều bất cập như hiện nay, các doanh nghiệp cần quan sát tốt từ dữ liệu báo cáo bất động sản năm 2022, từ đó đưa ra quyết định khách quan và toàn diện hơn với những bước đi tiếp theo.
————————————-
VIRAC cung cấp đa dạng các hình thức báo cáo nghiên cứu về nhiều ngành hàng tại Việt Nam; Bao gồm phân tích toàn diện và chi tiết về thị trường, sản phẩm – dịch vụ theo nhu cầu của Quý khách hàng trong nhiều lĩnh vực khác nhau.
Cụ thể, VIRAC mang đến những sản phẩm và dịch vụ liên quan đến:
Công ty cổ phần Nghiên cứu ngành và Tư vấn Việt Nam TỰ TIN là người bạn đồng hành đáng tin cậy của Quý doanh nghiệp trên con đường chinh phục thị trường Việt Nam.
